Bij pps-concessieprojecten zijn verschillende fasen te onderscheiden.
Selectie- en biedingsfase
- De overheid besluit op basis van een PPC (Public Private Comparator) of het zinvol is om een project middels een geïntegreerd contract uit te voeren, waarna het project Europees wordt aanbesteed. De meeste projecten worden tegenwoordig aanbesteed volgens de procedure van de Concurrentiegerichte Dialoog. Partijen die wensen mee te dingen (meestal consortia) doorlopen een prekwalificatie. Dit resulteert in de selectie van een beperkt aantal partijen (3 à 5) die door de opdrachtgever het best in staat worden geacht het project uit te voeren.
- Indien de opdrachtgever kiest voor de selectie van vijf partijen volgt meestal een eerste dialoogfase waarbij de consortia een Projectvisie of een Plan van Aanpak moeten indienen. Op basis hiervan gaan de drie beste partijen verder.
- Deze drie partijen nemen deel aan één of meerdere dialoogronden met de opdrachtgever. Vaak wordt deze dialoogfase afgesloten met een voorlopige bieding.
- Na evaluatie van deze voorlopige biedingen krijgen de consortia feedback voor het indienen van een definitieve bieding, het zogenaamde Best And Final Offer (BAFO).
- De publieke opdrachtgever kiest vervolgens één van de consortia als voorkeursinschrijver (Preferred Bidder), waarmee hij het contract sluit (Contract Close).
- De geselecteerde partij, vaak een consortium van verschillende bedrijven, richt speciaal voor dat project een bedrijf op. Deze Project BV (Special Purpose Company) zal het contract met de publieke opdrachtgever aangaan. De partijen die verantwoordelijk zijn voor de uitwerking van het ontwerp, de bouw, het onderhoud en de exploitatie verenigen zich vaak ook in één of twee nieuwe bedrijven. Dit nieuwe bedrijf wordt een ‘onderaannemer’ van de Project BV.
Financiering
- Na Contract Close zorgt de Project BV voor de definitieve financiering waarmee Financial Close bereikt wordt.
- De Project BV leent het grootste deel dat zij nodig heeft voor financiering van het project, waarbij over het algemeen een verhouding van 90% vreemd vermogen versus 10% eigen vermogen geldt. Vreemd vermogen is goedkoper dan eigen vermogen, waardoor de financieringskosten gereduceerd worden.
- Financiële instellingen wensen echter zekerheid, waardoor een risicodragend deel middels eigen vermogen moet worden ingebracht. Anders dan in een vastgoedfinanciering of hypotheek, kent een projectfinanciering geen onderpand om het risico van financiers af te dekken.
- De zekerheid voor de financiers wordt puur ontleend aan de prestatie van de Project BV zelf. Geen prestatie betekent dan ook geen beloning.
Bouwfase
De Project BV besteedt vervolgens de uitvoering van het project uit. Deze 'onderaannemer' zal het project realiseren conform de specificaties, het kwaliteitsniveau en de planning, zoals deze in het contract zijn vastgelegd.
Exploitatiefase
- Ook de uitvoering van het project in de exploitatiefase wordt uitbesteed door de Project BV. Soms is dit dezelfde, geïntegreerde partij als in de bouwfase, soms een andere partij. Bij ingebruikname zal deze ‘onderaannemer’ gedurende de resterende contractperiode (meestal 25-30 jaar) het project beheren en onderhouden conform de afgesproken eisen.
- De opdrachtgever zal in deze periode de betalingen verrichten op basis van de geleverde prestatie. Wanneer onder de maat gepresteerd wordt, heeft de opdrachtgever recht op een korting. De vergoeding zal gebruikt worden om de dienstverlening en de rente en aflossing van de lening te betalen.
- De participerende partijen in de Project BV kunnen vervolgens ook een rendement op het geïnvesteerde vermogen ontvangen.